Проблемы земельной ипотеки

В настоящее время множество российских банков предлагают различные ипотечные схемы для желающих улучшить свои жилищные условия. С одним условием: в городах. Частным лицам оформить кредит под залог земельного участка сегодня достаточно сложно и дорого. Но именно развитие земельной ипотеки может стать серьезным шагом на пути к развитию рынка малоэтажного жилья.

В развитых странах владелец земельного участка - желанный заемщик банка. Ведь земля является одним из самых инвестиционно-привлекательныхх объектов? Именно благодаря развитию этой формы кредитования в 50-е годы прошлого века была решена жилищная проблема в США. Сегодня там банки выдают до 60% займов именно под залог земельных участков. Это позволяет развиваться не только крупным холдингам, но и средним и мелким производителям.

О планах

В России кредиты под залог земли пока не пользуются популярностью у банкиров. А спрос есть. Сегодня в частной собственности граждан находится огромное количество земельных участков. В основном, это так называемые паи, которыми наделялись граждане при приватизации сельскохозяйственных организаций.

В этом году Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была разработана программа, согласно которой сотрудничающие с АИЖК банки смогут выдавать кредиты на развитие земельных участков, а, по сути, на жилищное строительство, физическим лицам под дополнительные гарантии. Данный проект по развитию ипотеки земельных участков в России позиционировался в СМИ как одна из инноваций 2007 года. Весь смысл земельной ипотеки в том, чтобы дать физическим лицам возможность строить дома для собственных нужд. Покупка земельного участка может осуществляться на собственные средства заемщика или же путем привлечения их в банке под залог уже имеющейся недвижимости.

ОАО «АИЖК» разработало новый инструмент кредитования – земельную ипотеку. Развитие земельной ипотеки предполагается осуществлять по классической схеме ипотечного жилищного кредитования, т.е. путем выдачи ипотечных кредитов под залог земельных участков и их последующего рефинансирования. Проект предполагает, что ипотечные кредиты смогут взять физические, юридические лица и муниципалитеты. Главное условие — заемщик должен иметь земельный участок в собственности или право аренды участка сроком более пяти лет. Именно право собственности или право аренды станут предметом залога.

Земельная ипотека, прежде всего, перспективна под программы одноэтажной застройки, где коммуникации не столь дороги. Планируется, что развитие коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства в городах позволит если не снизить, то приостановить рост цен на жилье.

Участие в земельной ипотеке муниципалитетов имеет значительные резервы для снижения стоимости квадратного метра жилья. Проект земельного ипотечного кредитования для муниципалитетов предполагает, что эта часть будет изъята из стоимости жилья, поскольку построенные коммуникации останутся на балансе муниципалитетов, которые в течение длительного времени (20-30 лет) равномерно через коммунальные платежи возместят свои затраты, рассчитавшись с кредиторами.

Стандарты по земельной ипотеке разработаны АИЖК совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости.

Важно, что для частных, юридических лиц и муниципалитетов разрабатываются разные концепции развития земельной ипотеки. Муниципалитеты, например, могут использовать кредитную схему для подведения коммунальной инфраструктуры к участкам, на которых будут возводиться жилые дома. За счет этого компании застройщики исключат из стоимости квадратного метра готового жилья сумму, затраченную на проведение коммуникаций, что опять же повышает доступность этого самого жилья.

Чего хочет заемщик?

При всех радужных ожиданиях, судьба земельной ипотеки в России пока оказывается под вопросом. Несмотря на то, что действующее законодательство предоставляет банкам возможность использования ипотеки земельных участков при кредитовании населения, это направление кредитования пока не получило широкого развития. Сегодня на нее приходится не более 1% от общего объема рынка ипотечного кредитования. Ипотека земельных участков является одним из возможных видов обеспечения, которые могут быть использованы клиентами для получения различных видов кредитов, в том числе нецелевых кредитов, таких, как кредиты «на неотложные нужды».

Однако особенно часто оформление залога земли применяется при целевом кредитовании населения на приобретение и строительство объектов недвижимости, нераздельно связанных с земельными участками, на которых они находятся: жилые дома, садовые домики, надворные постройки.

Чего не хватает для счастья

Несмотря на очевидные преимущества земельной ипотеки, ее развитие в настоящее время имеет множество проблемных моментов. Например, оценка земельного участка, его качества. Во многих регионах земельный рынок отсутствует как явление, а попытка оценить участок, прибегая к методу аналогии, приводит к непредсказуемым результатам. Как минимум все оценки будут носить приблизительный характер, что также категорически не устраивает банкиров. Но даже в тех регионах, где рынок земли достаточно развит, оценка остается одним из самых непростых этапов. У каждого участка есть свои особенности, а единой технологии оценщики пока не выработали.

Сложность оценки земельных участков и нормативно-правовая неопределенность вопроса - основные факторы, сдерживающие развитие этого рынка.

Также эксперты отмечают необходимость четкого законодательного урегулирования механизмов земельной ипотеки, высокие затраты на оформление и переоформление земельных участков в ипотеку, так как в процессе переоценки участка придется не раз переоформлять и перерегистрировать закладную.

В целом, несмотря на практически зачаточное состояние, земельная ипотека - перспективное направление. Она позволит увеличивать объемы жилищного строительства и более эффективно решать вопросы, связанные с инженерной подготовкой площадки под застройку.