Энциклопедия индивидуального застройщика

Может ли государство забрать вашу землю?

Всегда ли собственник сохраняет право на недвижимость? Этот вопрос далеко не праздный: существуют обстоятельства, при которых люди лишаются имущества на законных основаниях. В частности, речь может идти об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. Сразу оговоримся, что имеются в виду не только садовый участок, земля под частным домом и придомовая территория. В государственных интересах порой сносят и многоквартирный жилой объект. Изъятие земли, на которой он стоит, регулируется Земельным, Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

Что такое государственные нужды?

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся:

  1. выполнение международных обязательств Российской Федерации;
  2. размещение объектов государственного или муниципального значения (если другие варианты их размещения не были найдены), в том числе:
    • объектов обороны и безопасности;
    • объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального или регионального назначения;
    • объектов использования атомной энергии;
    • сооружений, обеспечивающих космическую деятельность;
    • обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;
    • электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
    • автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов, а также между ними; мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения как в черте, так и вне границ населенных пунктов;
    • линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
    • федеральных и региональных энергетических систем;
  3. иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Правила отбора

Решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд принимают органы федеральной исполнительной власти, субъекта РФ или местного самоуправления. Собственник должен быть письменно уведомлен об этом, причем не позднее чем за год до предстоящего события. Выкупить землю до истечения года со дня получения такого уведомления государство может только с согласия ее хозяина. Решение об изъятии подлежит обязательной регистрации в соответствующем органе. Владелец также должен быть извещен о произведенной процедуре с указанием ее даты.

Что позволено собственнику?

Для хозяев недвижимости каких-либо ограничений по распоряжению ею после уведомления о предстоящем изъятии участка закон не предусматривает: до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе надела собственник вправе сдавать в аренду, продавать, дарить землю и расположенное на ней недвижимое имущество, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с целевым назначением. Но при этом именно собственник несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с ведением на участке нового строительства, расширением и реконструкцией зданий и сооружений при определении выкупной цены. Другими словами, не стоит затевать капитальный ремонт дома с надеждой, что затраты на него увеличат выкупную цену. Такие расходы возмещению не подлежат.

Это справедливо и для жильцов многоквартирного дома, земля под которым подлежит изъятию для государственных нужд. Собственник квартиры несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость помещения при определении выкупной цены.

О стоимости выкупа

Для собственника земли (или квартиры) вопрос, связанный со сроками и стоимостью выкупа, имеет решающее значение. С владельцем заключают специальное соглашение, в котором определяют эти и другие условия. Однако какой-либо единой системы расчета компенсации утраченного имущества в нашей стране не существует.

При определении выкупной цены участка и находящегося на нем недвижимого имущества учитывают рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные хозяину изъятием, включая понесенные им в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (например, стоимость несобранного урожая, потерянных фруктовых деревьев и пр.).

Выкупную цену квартиры тоже рассчитывают исходя из ее рыночной стоимости и всех убытков, причиненных владельцу, в том числе тех, что он несет в связи с изменением места проживания, переездом, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность нового жилья, его поиском, оформлением права собственности на него и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенной выгоды. Государством предусмотрена возможность предоставления собственнику земли (жилья) с его согласия другого участка (помещения) взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Спорный вопрос

Выкуп недвижимости не всегда проходит гладко. Если хозяин не согласен с решением об изъятии его участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях, то исполнительный орган федеральной власти, субъекта РФ или местного самоуправления, принявший такое решение, вправе подать в суд иск о выкупе оспариваемой земли в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления. Аналогичный иск может быть предъявлен и владельцу квартиры, но в течение двух лет.

Полезно знать, что с 1 января 2008 года органы государственной власти или местного самоуправления не допускают принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В любом случае, если у вас изымают участок или жилой дом, а вы не согласны с предлагаемой ценой, обращайтесь в суд. Вы имеете полное право оспаривать решения властей. В современной судебной практике накопилось немало прецедентов, когда собственники выигрывали дело и добивались существенного увеличения выкупной цены.

2007, NskDom.ru