Непросто построить дом. Для этого требуются не только большие денежные затраты, но и оформление соответствующей документации, без которого постройку могут признать самовольной.
Недвижимость и земля
Из определения, приведенного в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество, которое возведено либо без соответствующего разрешения, либо на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо с нарушением строительных норм и правил.
Объектом недвижимости является далеко не каждое строение, между тем иск о сносе самовольной постройки можно предъявить только к недвижимому имуществу. К нему относятся те здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Так, дом, возведенный на фундаменте, — это недвижимое имущество, а какое-либо временное сооружение (например, киоск), которое можно переместить, разобрав на конструкции и собрав в другом месте, объектом недвижимости не является и, соответственно, не может считаться и самовольной постройкой.
Вопрос о земле — важнейший в любом строительстве. Известно, что земельный участок может принадлежать лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды.
Существует распространенное заблуждение, что на личном земельном участке можно строить все. По закону собственник действительно имеет право возводить на своей земле здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство на участке другим лицам, но при этом он обязательно должен соблюдать градостроительные и строительные нормы, а также помнить о целевом назначении земельного участка. В соответствии с Земельным кодексом РФ земли подразделяются на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Собственник участка должен иметь в виду, что порядок сооружения объектов на нем зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Как правило, для строительства жилья используют земли населенных пунктов.
Без разрешения
Разрешение на строительство не нужно в случаях:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и другие);
- возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.
О документах
В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Для получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства застройщик должен подготовить следующие документы:
- заявление о выдаче разрешения на строительство;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Обращаясь за разрешением на строительство, следует иметь в виду, что его выдают без взимания платы на срок, предусмотренный проектом организации (если имеется в виду объект капитального строительства). Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдают на десять лет. При необходимости его можно продлить по заявлению застройщика (которое должно быть подано не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения).
При переходе прав на земельный участок к другому лицу разрешение на строительство не утрачивает своей юридической силы. То есть после покупки участка новый собственник вправе возводить на нем дом или другой объект недвижимости, если прежний владелец оформил все необходимые для этого документы.
Последствия самоуправства
Самовольное строительство, как правило, оборачивается серьезными проблемами. Лицо, которое осуществило самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а это означает, что такой объект нельзя продать, подарить, заложить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу за счет того лица, которое ее осуществило.
Конечно, из любого правила есть исключения. Оформить объект «самостроя» в собственность можно попытаться через суд. Его решение во многом будет зависеть от полномочий застройщика, от того, на каких основаниях он владеет участком. Например, существует вероятность, что суд признает право собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. Но при этом важно, чтобы возведенный объект недвижимости соответствовал градостроительным и строительным нормам. Кроме того, сохранение постройки не должно нарушать права и интересы других людей или создавать угрозу их жизни и здоровью. Если застройщик и хозяин земли — разные лица, то право собственности может быть признано за владельцем участка (при этом он будет обязан возместить все расходы, связанные с сооружением объекта).
До сих пор остается спорным вопрос о самовольной постройке на арендуемом земельном участке. Существующая судебная практика противоречива: многие юристы считают, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право собственности можно только за собственником земли или лицами, которым участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Однако некоторые судьи допускают возможность признания права собственности на «самострой» и за арендатором. Думается, эта позиция вполне обоснованна: ведь собственник земли вправе разрешать другим лицам вести на ней строительство; он может передать в аренду участок с правом сооружения на нем объектов. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.