Один из основных параметров, на которые следует обратить внимание покупателю участка, - целевое назначение земли: от этого зависит, можно ли будет на участке что-нибудь построить.
"Покупатель должен убедиться, что участок как минимум предназначен для использования в качестве садового или дачного с правом возведения жилого строения", - рассказывает Алла Зайцева, заместитель директора Общества землепользователей "Прогаль". Существуют определенные ограничения по видам использования: на участках, целевое назначение которых - огородничество, нельзя возводить капитальных построек. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. А владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома. Еще одна категория земель - земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). "Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома, - указывает на одну из типичных ошибок Марина Тарасова, руководитель отдела загородной недвижимости Центрального отдела недвижимости. - В некоторых случаях это возможно - когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя". Оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку, - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Не стоит доверять словам о том, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель - например, из участка сельхозназначения сделать участок ИЖС . Существует большое количество требований к территории для перевода: непосредственная близость к населенному пункту, согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает участок, общественные слушания. А прохождение необходимых формальностей занимает много времени и требует вложений, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.
Стремясь иметь участок ближе к водоему или лесу, можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. Специалисты рекомендуют в случае малейших сомнений проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения - в неразберихе 90-х случаи перевода таких участков в земли под "индивидуальное жилищное строительство" бывали. Покупать такой участок не стоит: даже при надлежащем оформлении всех документов есть риск впоследствии участок потерять.
"При оформлении сделки по участку документов и хлопот меньше, чем в сделке по дому. Но нужно внимательнее анализировать правовые и практические последствия покупки земли. Если приобретается участок с готовым домом, то вопросы согласования застройки на нем уже должны быть решены. Если приобретается свободный участок, то нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности, чтобы не оказалось так, что ваши планы не совпадут с правовыми возможностями. Случается, что при покупке клиент забывает уточнить план застройки ближайших территорий: сначала покупатель приобретает участок или даже участок вместе с готовым домом, а потом оказывается, что через дорогу в скором времени появится "сосед", например коровник или свиноферма. Правовая база по земельным отношениям возникла совсем недавно и еще несовершенна.
Документы для регистрации
- Документ, удостоверяющий личность
- Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия)
- Заявления о государственной регистрации сделки и регистрации права собственности (перехода права)
- Договор купли-продажи (четыре экземпляра)
- Акт приема-передачи объекта
- Документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект
- План земельного участка (оригинал и копия)
- Акт нормативной цены земельного участка