Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права). Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, постановление главы района.
Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года — момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Московской области. Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка.
Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой (в разные годы она называлась Московская областная регистрационная палата, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области) и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве. Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.
Право на участок, приобретенный до 31.01.98 года, могут подтверждать следующие документы:
- Свидетельство о праве на земельные доли, а при отсутствии документов — выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.
- Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31.01.98 года, голубого или розового цвета. Если решение о предоставлении участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
- Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.
После того как у вас на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.
Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:
- нотариально заверенную копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);
- нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения;
- выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);
- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;
- акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью председателя садового товарищества либо администрацией сельского округа.
Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.
Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. В результате вы должны получить на руки кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.
Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.
После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:
- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае если вы намерены совершить нотариально удостоверенную сделку). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.
Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.
Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельном кадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов).
Межевание — комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.
Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.