Как приобрести квартиру в городе - более-менее всем известно. А вот как стать владельцем собственного участка? Ведь оформление земли в частную собственность - задача не из легких. Одного желания здесь недостаточно. Нужны и знания, и время.
Как стать владельцем собственного участка земли?
Что должен знать покупатель земельного участка?
Раз проблема, два проблема…
Одна из проблем, с которой сталкиваются покупатели земли, - это отсутствие у продавцов документов на нее. Особенно это касается стародачных мест. Для того, чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в порядок.
Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они были сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть. Проще всего, конечно, обратиться в риэлторское агентство, где налажен механизм сбора документов, но если вы все-таки решили заниматься приобретением земельного участка самостоятельно, то продолжим… Следует учесть следующие моменты.
Куда и что?
Если участок не оформлен в собственность, перед его регистрацией нужно вызвать геодезиста. Он подготовит съемку и план (вам в зависимости от требований местных властей потребуется от 4 до 6 экземпляров). В документе должны быть обозначены не только границы участка, но и особые рекреационные зоны, находящиеся на территории участка. После этого путь хозяина участка лежит в учреждение, в котором зарегистрирована земля. Это может быть поселковый совет, садоводческое товарищество, кондоминимум. В одном из данных учреждений вам выдадут справку о нормативной стоимости земли. А после этого, взяв с собой помимо паспорта и свидетельства о праве собственности на землю, постановление о передаче земли в собственность, геодезический план участка с кадастровым номером, справку об отсутствии арестов и запрещений, справку из налоговой инспекции об оплате налога на имущество за текущий год, можно идти и оформлять договор купли-продажи в простой письменной форме или у нотариуса.
Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. К примеру, на территории Московской области государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней осуществляет московская областная палата. Для этого в палату необходимо предоставить:
- заявление;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение, изменение, ограничения или прекращения права на земельный участок;
- документы, подтверждающие передачу земли;
- кадастровый план;
- платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора;
- паспорт.
Главное - цель. А препятствия?
В договоре купли-продажи обязательно указываются размер и месторасположение участка, цель его использования и цена земли. В некоторых документах оговариваются так называемые обременения, проще говоря, ограничения. Если таковые имеются, то надо проверить их объем и получить разрешение на строительство. А может на этом участке и вовсе нельзя заниматься тем, чем вы планируете, например, выращивать сады или строить капитальный дом? Как не потратить впустую время и силы? Лишь узнав больше информации о будущем приобретении.
Обычно препятствиями для дальнейших действий с участком могут стать проложенные по нему "объекты федерального значения" - высоковольтный кабель, газ, зоны водоемов, различные коммуникации. Еще одной из причин, которая может препятствовать сделке, - это спор о границах земельного участка. Бесспорными признаются лишь границы: установленные судом, ранее выданным государственным актом на право собственности, решением местной администрации, мировым соглашением сторон с подписями участников на "земельных" планах.
Вообще, проблемы, связанные с приобретением земли, носят эксплуатационный характер (экология, плодородие…) и правовой. Если участок отнесен к садовым, то на нем можно смело выращивать овощи, сажать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания. Но в таком доме нельзя прописаться. На огородном участке можно разбивать овощные грядки, но вот мечту о вишневом саде воплотить в жизнь не удастся - закон не позволяет. И, кроме этого, не на каждом огородном участке позволительно строить некапитальные постройки. Возвести загородную виллу, а в последствии постоянно прописаться в ней вы сможете лишь на тех землях, которые предназначены под индивидуальное жилое строительство. Но тогда это здание придется оформить как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.
Без недоразумений
Чтобы избежать недоразумений по поводу владения землей, на которой стоит дом, следует указать в договоре, что он приобретается вместе со всем земельным участком или его частью. Если этого не сделать, то в собственности окажется лишь та часть участка, на которой находится сам дом и которая необходима для его эксплуатации. А остальную часть земли придется брать в аренду или покупать отдельно. Необходимо также побеспокоится и о том, не проходят ли через ваш участок подземные коммуникации (газопровод, телефонные линии и т.д.). Их наличие может привести к установке на вашей территории охранной зоны и, как следствие этого, - к потере части земельного участка.
Если сервитут - не там, а тут
Владельцам земли также стоит помнить о таком понятии, как сервитут - право прохода или проезда через ваш участок к другим участкам, дорогам, водоемам. Ведь очень часто возникает необходимость, особенно на стадии строительства, воспользоваться соседним участком, например, для прокладки труб. В этом случае вы в праве требовать от соседа, равно, как и он от вас, предоставления права ограниченного пользования (серивитута). Сервитут устанавливается по соглашению сторон. Если такое соглашение не достигнуто, то через суд.